PENERANGAN NAIB PENGERUSI PAC DI BAWAH PERATURAN MESYUARAT 14 (1) (ia) PERATURAN-PERATURAN MAJLIS MESYUARAT DEWAN RAKYAT BERKAITAN PENYATA PAC BERHUBUNG PEMBANGUNAN TANAH KUALA LUMPUR DI BAWAH JABATAN WILAYAH PERSEKUTUAN (JWP), JABATAN KETUA PENGARAH TANAH DAN GALIAN PERSEKUTUAN (JKPTG) DAN DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR (DBKL) – DR. 24/2025
1. Jawatankuasa Kira-Kira Wang Negara (PAC) telah membentangkan Penyata PAC Parlimen berhubung Pembangunan Tanah Kuala Lumpur Di Bawah Jabatan Wilayah Persekutuan (JWP), Jabatan Ketua Pengarah Tanah Dan Galian Persekutuan (JKPTG) Dan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) – DR. 24/ 2025 di Dewan Rakyat pada 25 Ogos 2025.
2. Untuk makluman Dewan yang mulia ini, PAC membuat keputusan untuk memulakan prosiding berhubung isu ini melalui punca kuasa di bawah Peraturan Mesyuarat 77 (1) (d) iaitu isu yang bukan di bawah Laporan Ketua Audit Negara sebaliknya “Apa-apa perkara lain yang difikirkan oleh Jawatankuasa itu patut diperiksa, atau apa-apa perkara yang diserahkan oleh Majlis kepada Jawatankuasa itu” demi kepentingan awam memandangkan isu pembangunan tanah di Kuala Lumpur telah mendapat perhatian umum serta menimbulkan keraguan terhadap ketelusan dan integriti terutamanya dalam pengurusan dan pembangunan tanah ibu kota kita ini.
3. Dalam menjalankan prosiding ini, PAC telah menetapkan Terma Rujukan (TOR) iaitu:
i. Tanggungjawab dan peranan spesifik pihak-pihak berkaitan dalam pembangunan tanah;
ii. Proses-proses berkaitan pembangunan tanah;
iii. Penyelarasan antara agensi;
iv. Pemantauan pembangunan bandar;
v. Kajian kes bagi isu semasa yang dibangkitkan:
a) Kolam Tadahan Banjir Kampung Bohol;
b) Tanah Rizab Balai Polis Taman Desa; dan
vi. Matlamat/ Perancangan Jangka Masa Pendek/ Panjang berhubung pembangunan tanah Kuala Lumpur.
4. PAC telah mengadakan sembilan (9) prosiding mulai 5 Februari 2025 hingga 21 Mei 2025. PAC telah memanggil beberapa pihak untuk memberi keterangan. Antaranya termasuklah:
i) Agensi-agensi kerajaan yang terlibat secara langsung dalam pengurusan pembangunan tanah Kuala Lumpur iaitu Jabatan Wilayah Persekutuan (JWP), Pejabat Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (PTGWPKL), Jabatan Ketua Pengarah Tanah Dan Galian Persekutuan (JKPTG), Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) dan Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS).
ii) Mantan Ketua Setiausaha Negara yang berperanan sebagai Mantan Pengerusi Majlis Mesyuarat Jawatankuasa Kerja Tanah (Land Exco) Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur, Mantan Menteri Wilayah Persekutuan, Mantan Datuk Bandar Kuala Lumpur.
iii) Wakil daripada pertubuhan dan NGO iaitu Persatuan Juruukur Tanah Bertauliah Malaysia (PEJUTA), Persatuan Kebajikan Kelestarian Komuniti Kuala Lumpur (KLRA+SD) dan Persatuan Selamatkan Kuala Lumpur (SaveKL) serta wakil penduduk.
5. Melalui prosiding yang diadakan, PAC mendapati berlakunya pertukaran status tanah yang asalnya diperuntukkan bagi maksud awam, seperti kawasan lapang dan kolam tadahan, kemudian telah ditukar, diberimilik atau dijual kepada pihak swasta untuk tujuan pembangunan komersial, kediaman, atau pembangunan bercampur. Tindakan ini menimbulkan kebimbangan kerana ia mengurangkan ruang awam yang penting untuk kesejahteraan penduduk bandar dan fungsi ekologi, seperti tebatan banjir. Proses ini seringkali dilihat kurang telus dan tidak mengambil kira kepentingan awam untuk jangka panjang.
6. Selain itu, PAC juga mendapati terdapat beberapa projek pembangunan yang menimbulkan masalah dan menunjukkan kegagalan dalam pengurusan pembangunan mampan dan berorientasi awam. Contohnya termasuk Projek Pinnacle Condominium Sri Petaling yang melibatkan pertukaran guna tanah daripada pasar awam kepada komersial, isu Kawasan Lapang Jalan 3/149E, Sri Petaling yang ditukar statusnya daripada kawasan lapang kepada kediaman, dan Kolam Takungan Banjir Kampung Bohol telah menjadi tumpuan di mana cadangan pembangunannya dilihat bercanggah dengan rancangan asal sebagai infrastruktur tebatan banjir, meningkatkan risiko banjir di kawasan sekitarnya. Kes-kes ini menunjukkan perlunya semakan semula proses kelulusan dan pengawasan projek pembangunan.
7. PAC juga mendapati kurangnya penglibatan awam dalam proses membuat keputusan berkaitan pembangunan tanah di Kuala Lumpur. Bantahan awam dari penduduk atau pihak berkepentingan seringkali tidak diberi pertimbangan sewajarnya dalam keputusan akhir, terutamanya apabila melibatkan pembatalan pewartaan sesuatu kawasan awam. Ini jelas dilihat dalam kes Kolam Takungan Banjir Kampung Bohol.
8. Selain itu, proses pemberimilikan tanah milik kerajaan kepada pihak ketiga didapati kurang telus, di mana tiada notis awam yang jelas dikeluarkan. Ini menyukarkan orang awam untuk mendapatkan maklumat dan memberikan pandangan mereka, sekaligus menjejaskan akauntabiliti pihak berkuasa.
9. Kita dapat lihat terdapat pertumbuhan pesat dalam sektor pembangunan perumahan Kuala Lumpur. Walau bagaimanapun, PAC mendapati pembangunan projek perumahan yang terlalu banyak dalam satu kawasan tanpa mengambil kira kapasiti infrastruktur sedia ada, seperti jalan raya dan kemudahan awam. Ini menyebabkan banyak masalah timbul contohnya kajian kes di Jalan Kuchai Lama menunjukkan bagaimana pembangunan yang pesat menyumbang kepada kesesakan lalu lintas yang teruk dan masalah banjir kilat juga telah kerap berlaku.
10. PAC selanjutnya mendapati Kaedah Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur yang digunakan sejak tahun 1995 didapati belum pernah dipinda selama lebih 30 tahun. Akibatnya, nilai pemberimilikan tanah yang dikira menggunakan kaedah lapuk ini tidak lagi sejajar dengan harga pasaran semasa. Ini berpotensi menyebabkan kerajaan kehilangan hasil yang sepatutnya atau tanah kerajaan dijual di bawah nilai pasaran sebenar.
11. Seterusnya, PAC juga mendapati terdapatnya kelemahan dalam struktur tadbir urus bandar Kuala Lumpur. Akta yang berkaitan contohnya Akta Ibu Kota 1960 dan Akta Perancangan 1982 (Akta 267) didapati tidak mengandungi peruntukan yang jelas mengenai peranan dan kuasa Ahli Majlis. Ketiadaan peruntukan ini menyebabkan kurangnya mekanisme semak dan imbang yang berkesan dalam proses membuat keputusan berkaitan pembangunan tanah. Ahli Majlis, yang sepatutnya mewakili suara penduduk di kawasan masing-masing, tidak mempunyai pengaruh yang cukup dalam membantah atau mempersoalkan keputusan pembangunan setempat.
12. PAC juga mendapati bahawa Sistem OSC 3.0 Plus DBKL direka untuk menjadi sumber maklumat komprehensif mengenai status tanah kerajaan dan proses pembangunan. Walau bagaimanapun, sistem ini yang sepatutnya dapat diakses oleh orang awam untuk mendapatkan maklumat telus, belum dapat diakses oleh orang awam. Kegagalan menyediakan akses awam kepada sistem ini menafikan hak penduduk untuk mendapatkan maklumat penting berkaitan pembangunan di kawasan mereka, sekaligus menjejaskan prinsip ketelusan dan akauntabiliti dalam tadbir urus bandar.
13. Secara keseluruhannya, PAC merumuskan perkara-perkara seperti berikut:
i. Peranan Lembaga Penasihat Bandar Raya adalah terhad sebagai penasihat di bawah Akta Ibu Kota Persekutuan 1960 [Akta 190] dan tidak mempunyai kuasa membuat keputusan secara bersama, yang berbeza dengan sistem Ahli Majlis di Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) negeri lain. Ini menyebabkan ketiadaan mekanisme semak dan imbang yang berkesan dalam sebarang keputusan berkaitan pembangunan tanah Kerajaan di Kuala Lumpur.
ii. Pelanggaran terhadap Pelan Tempatan Kuala Lumpur yang berterusan menjadi penyebab pembangunan yang tidak terkawal dan membuka ruang kepada pelbagai pihak untuk memohon pembangunan.
iii. Akta Ibu Kota Persekutuan 1960 [Akta 190] dan Akta Perancangan 1982 [Akta 267] memberi kuasa kepada Datuk Bandar Kuala Lumpur untuk mengawal pembangunan Kuala Lumpur sepenuhnya.
iv. Pembatalan rizab tanah awam dan kawasan hijau yang telah diwartakan dalam Pelan Tempatan Kuala Lumpur (PTKL) dan diberimilik kepada pihak pemaju adalah isu kritikal yang boleh menjejaskan kualiti hidup penduduk dan fungsi ekologi bandar. Ini menunjukkan terdapat kelemahan dalam sistem perancangan pembangunan tanah di Kuala Lumpur yang memerlukan semakan semula, terutamanya berkaitan kewajaran pembangunan seperti pemberian milik tanah bagi projek berdensiti tinggi di kawasan lapang atau hijau.
v. Proses pertimbangan dan keputusan yang dibuat Jawatankuasa Kerja Tanah WPKL berkaitan pemberimilikan tanah tidak melibatkan Ahli Parlimen yang mewakili kawasan terjejas.
vi. PAC dimaklumkan keputusan Jawatankuasa Kerja Tanah WPKL dibuat secara konsensus oleh semua Ahli Jawatankuasa dan bergantung sepenuhnya kepada ulasan agensi teknikal. Kelulusan tidak akan diberikan jika terdapat bantahan, percanggahan pendapat atau tanpa “clearance” daripada DBKL yang sepatutnya telah membuat libat urus dengan pihak berkepentingan.
vii. Walau bagaimanapun, merujuk kepada isu Kolam Takungan Kampung Bohol, pandangan dan bantahan daripada 1,275 penduduk tidak diambil kira dan dipertimbangkan dalam pemberimilikan tanah tersebut kepada pihak pemaju.
viii. Pengurusan pembangunan tanah di Kuala Lumpur melibatkan pelbagai agensi dan jawatankuasa. Terdapat proses penilaian tertentu dan bergantung kepada kaedah-kaedah tanah sedia ada. Formula kiraan premium tanah yang digunakan sejak 30 tahun menyebabkan nilai pemberimilikan tanah tidak sejajar dengan harga pasaran menyebabkan tanah Kerajaan dijual dengan harga jauh lebih rendah daripada harga pasaran yang boleh menyebabkan kerugian. PAC mengambil maklum formula yang digunakan sejak 30 tahun ini akan ditambah baik dan dipinda sewajarnya.
ix. Terdapat tanah yang telah diserahkan kepada pemaju untuk pembangunan walaupun terdapat aset infrastruktur milik JPS di tanah tersebut. Adakalanya permohonan pemberimilikan tanah oleh JPS turut ditolak.
x. Perbezaan pandangan berhubung spesifikasi teknikal Kolam Takungan Banjir Kampung Bohol iaitu mengenai reka bentuk, kedalaman dan keluasan serta penyelenggaraan kolam takungan banjir dilihat sebagai isu kritikal. Perkara ini dibimbangi akan menjejaskan keseluruhan fungsi kolam takungan banjir.
xi. Pemberimilikan Lot 54780 seluas 0.86 ekar di Taman Desa Kuala Lumpur, yang pada asalnya adalah tanah rizab balai polis, telah diputuskan oleh Jawatankuasa Kerja Tanah WPKL untuk diberikan kepada pemaju walaupun terdapat bantahan daripada pihak Kerajaan (KDN dan PDRM) seperti mana yang dinyatakan dalam jawapan Parlimen oleh YB Menteri kepada YB Seputeh.
xii. Didapati Sistem OSC 3.0 Plus DBKL belum dapat diakses oleh orang awam. Platform ini sepatutnya berfungsi sebagai sumber maklumat komprehensif yang menyediakan perincian lengkap mengenai status, lokasi, dan butiran lain berkaitan tanah-tanah kerajaan.
14. Berikutan masalah ini, PAC merasakan terdapat keperluan untuk perancangan pembangunan yang lebih holistik dan seimbang. PAC menggesa penambahbaikan dan reformasi berkaitan pembangunan tanah Kuala Lumpur seperti berikut:
i. Pihak Kerajaan hendaklah mewujudkan Jawatankuasa Tetap untuk memantau hal ehwal tanah termasuk pemberimilikan dan pembangunan tanah Kuala Lumpur, yang turut melibatkan Ahli-ahli Parlimen di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur.
ii. Pihak Kerajaan haruslah mengembalikan kepengerusian Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur kepada Menteri yang bertanggungjawab mentadbir Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur demi meningkatkan akauntabiliti demokrasi. Komposisi Jawatankuasa Kerja Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur yang dicadangkan adalah seperti berikut:
a.Menteri Wilayah Persekutuan – Pengerusi
b. Ketua Setiausaha Negara – Timbalan Pengerusi
c. Ketua Pengarah Jabatan Wilayah Persekutuan; (sedia ada)
d. Peguam Negara atau wakil; (sedia ada)
e. Ketua Setiausaha Perbendaharaan (KSP) atau wakil;
f. Ketua Pengarah Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian; (sedia ada)
g. Timbalan Ketua Setiausaha Kanan,Jabatan Perdana Menteri; (sedia ada)
h. Datuk Bandar Kuala Lumpur. (sedia ada)
iii. Kerajaan perlu menyemak semula dan membuat pindaan sewajarnya terhadap akta berkaitan pembangunan tanah Kuala Lumpur seperti Akta Ibu Kota 1960 dan Akta Perancangan 1982 (Akta 267) bagi memperkenalkan sistem Ahli Majlis lantikan DBKL seperti yang dilaksanakan di negeri-negeri lain demi memastikan semak dan imbang.
iv. DBKL hendaklah memastikan semua transaksi dan keputusan penggunaan tanah DBKL selaras dengan Pelan Struktur dan Pelan Tempatan Kuala Lumpur yang telah diwartakan. Sebarang ketidakpatuhan perlu diberi justifikasi secara terbuka.
v. Pihak Kerajaan perlu memastikan penjualan tanah kerajaan dibuat secara telus dan terbuka melalui tender mengikut prosedur yang jelas serta menyeluruh dan bukannya secara rundingan terus.
vi. Pihak Kerajaan hendaklah memastikan pindaan kaedah pengiraan premium tanah yang telah digunakan selama 30 tahun disiapkan dan digunapakai selewat-lewatnya pada akhir tahun 2025 supaya nilai pemberimilikan tanah sejajar dengan harga pasaran bagi mengelakkan tanah Kerajaan dijual dengan harga yang tidak berpadanan dengan harga pasaran.
vii. Pihak Kerajaan perlu mempersiapkan Kuala Lumpur menghadapi cabaran perubahan iklim yang semakin meruncing dengan memastikan semua kolam takungan banjir mencapai tahap perlindungan ARI [Average Recurrence Interval (Purata Selang Ulangan)] seperti yang ditentukan oleh JPS.
viii. Pihak Kerajaan hendaklah memastikan tanah-tanah yang mempunyai aset dan infrastruktur JPS diberi milik kepada JPS supaya reka bentuk asal terus dipelihara.
ix. Pihak Kerajaan hendaklah memastikan pembangunan yang dijalankan di tanah rizab sungai tidak menjejaskan fungsi sungai dan tidak mengakibatkan kejadian bencana alam seperti banjir dan tanah runtuh.
x. Pihak Kerajaan digesa menyemak semula pemberimilikan dan konsep pembangunan tanah Kolam Takungan Banjir Kampung Bohol bagi memastikan ketelusan dan menjamin kepentingan awam.
xi. Pihak Kerajaan hendaklah memastikan Sistem OSC 3.0 Plus di bawah DBKL yang mengandungi maklumat semua tanah milik agensi kerajaan termasuk nombor lot, lokasi, saiz, zon dan status penggunaan dapat diakses oleh orang awam dengan kadar segera.
Terima kasih.
Teresa Kok