Rasional Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan Mengeluarkan EOT Kepada Pemaju Yang Lewat Menyerah Rumah Kepada Pembeli Rumah
Datuk Yang Di-Pertua, di bawah terma Perjanjian Jual Beli (SPA), pemaju mempunyai tanggungjawab untuk menyiapkan pembinaan projek dalam tempoh yang ditetapkan dalam SPA, di mana pemaju hendaklah menyiapkan harta tanah (landed property) dalam 24 bulan, 36 bulan untuk pangsapuri atau rumah berstrata, dan serahkan milikan kosong (vacant possession) kepada pembeli rumah.
Sekiranya pemaju gagal menyiapkan dan menyerahkan dalam tempoh ini, pemaju perlu bayar pampasan ataupun LAD kepada pembeli rumah atas kelewatannya. Begitu juga, jika pembeli rumah lewat membayar wang ansuran kepada pemaju, pembeli rumah juga hendak bayar pampasan kelewatan pada kadar 10% setahun kepada pemaju juga.
Ini adalah apa yang termaktub dalam undang-undang Housing Development (Control and Licensing) Act.
Di sini, saya ingin tanya Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan tentang pengeluaran kebenaran kelebihan masa ataupun EOT (Extention of Time) kepada pihak pemaju dalam beberapa tahun kebelakangan ini, yang mana telah mencetuskan ketidakpuasan ramai pembeli rumah yang menunggu LAD daripada pihak pemaju, sehingga mereka mengambil tindakan mahkamah untuk mencabar keputusan Menteri yang meluluskan EOT kepada pemaju.
Datuk Yang Di-Pertua, sebagai wakil rakyat yang menghadapi banyak soalan daripada pembeli rumah, saya ingin tanya YB Menteri: Berapa permohonan EOT diluluskan oleh Menteri dalam 4 tahun yang lepas. Apakah nama projek, nama pemaju yang terima kelulusan EOT daripada kementerian , apakah alasan dan keadaan setiap pemohon EOT, dan juga tempoh dan syarat yang dikenakan oleh Kementerian terhadap setiap permohonan EOT ini.
Datuk Yang Di-Pertua, saya juga ingin tanya berapakah permohonan EOT ditolak oleh Kementerian. Apakah mekenisme yang menentukan samada suatu permohonan harus dilulus ataupun ditolak?
Memandangkan isu kelulusan EOT oleh YB Menteri telah menjadi isu yang kontroversial pada kebelakangan ini, saya berharap YB Menteri boleh memberi penerangan terhadap soalan-soalan yang saya bangkitkan.
Sekian, terima kasih.
Teresa Kok
Jawapan:-
Tuan Yang Di-Pertua,
Untuk makluman Ahli Yang Berhormat, seperti yang telah dimaklumkan sebelum ini, permohonan dan kelulusan-kelulusan pindaan Perjanjian Jual Beli bagi melanjutkan tempoh serahan milikan kosong dipertimbangkan berdasarkan kepada kuasa yang diberikan kepada Pengawal Perumahan di bawah Peraturan 11(3), Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, Akta 118.
Dalam mempertimbangkan permohonan di bawah peruntukkan ini, Kementerian menilai kesusahan atau keadaan khasberdasarkan kepada perkara-perkara berikut:
a) kejadian bencana alam;
b) sekatan/halangan pemajuan;
c) skala projek yang dimajukan;
d) ketinggian bangunan yang dibina;
e) ciri-ciri binaan;
f) saiz tapak pemajuan;
g) lokasi tapak projek;
h) pembinaan infrastruktur mengikut kehendak kebenaran merancang (KM); dan
i) lain-lain alasan teknikal yang berkaitan dengan pemajuan projek.
Walau bagaimanapun, mana-mana orang yang terkilan dengan keputusan Pengawal Perumahan di bawah Perenggan 11(3) ini boleh mengemukakan rayuan kepada YB Menteri KPKT dalam tempoh empat belas (14) hari selepas ia diberitahu mengenai keputusan Pengawal itu di bawah Peraturan 12, Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989, Akta 118.
Tuan Yang Di-Pertua,
Untuk makluman Ahli yang berhormat, Kementerian telah menerima sebanyak 361 permohonan di bawah Peruntukan 11(3), Peraturan 1989, Akta 118 dari Jun 2014 hingga Februari 2017. Daripada jumlah tersebut 291 permohonan telah diluluskantermasuklah 11 permohonan yang diluluskan bagi unit yang belum dijual sahaja, 1 permohonan diluluskan dengan syaratmenandatangani perjanjian tambahan, 6 kelulusan dengan syarat mendapat persetujuan pembeli dan 1 kelulusan bersyarat memaklumkan pembeli. Selain daripada itu, baki 70 permohonan telah ditolak oleh Pengawal / Timbalan Pengawal Perumahan.
Selain daripada itu, bagi tempoh yang sama pihak Kementerian turut menerima 19 permohonan rayuan yang difailkan kepada YB Menteri KPKT di bawah Peraturan 12 bagi mempertimbangkan semula keputusan yang telah dibuat oleh Pengawal Perumahan. Daripada jumlah tersebut, sebanyak 13 permohonan telah diluluskan termasuklah 3 kelulusan bersyarat mendapatkan persetujuan pembeli dan 7 kelulusan dengan syarat memaklumkan pembeli dan baki 6 permohonan lagi telah ditolak YB Menteri KPKT.
Untuk makluman Ahli Yang Berhormat, Kementerian tidak pernah mengabaikan kepentingan pembeli dalam mempertimbangkan permohonan bagi pemajuan yang telah dijual malah Kementerian mendahulukan pembeli dengan menetapkan syarat-syarat yang perlu dipatuhi kepada pemaju. Syarat-syarat yang dikemukakan adalah bagi memastikan pemaju mengambil tindakan sewajarnya dengan mencari jalan terbaik untuk pembeli bagi memastikan projek dapat disempurnakan tanpa terbengkalai dan akhirnya dapat diserahkan kepada pembeli.
Tuan Yang Di-Pertua,
Untuk makluman Ahli yang berhormat juga, kriteria-kriteria yang diberikan adalah sebagai panduan untuk mempertimbangkan permohonan yang dikemukakan oleh pihak pemaju. Walau bagaimanapun, pelaksanaan sesebuah pemajuan perumahan adalah lebih kompleks dan berbeza-berbeza di antara satu permajuan dengan satu permajuan yang lain. Oleh yang demikian, justifikasi berkaitan dengan kesusahan dan keadaan-keadaan khas yang dihadapi oleh pihak pemaju akan dijadikan sebagai mekanisma pertimbangan bagi sesuatu permohonan tersebut ditolak atau diluluskan, sama ada bersyarat atau tanpa syarat.
Dalam pada itu juga, tempoh pemajuan projek di dalam Perjanjian Jual Beli seragam tidak pernah dipinda sejak tahun 1989, di mana projek-projek yang dijalankan pada tahun ini hanya melibatkan bangunan kurang daripada 20 tingkat yang mana ianya adalah berbeza dengan pemajuan pada masa sekarang yang melibatkan pembangunan melebihi 40 tingkat disamping mempunyai berbagai kemudahan serta keperluan untuk mematuhi banyak syarat-syarat oleh pihak authority lain.
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
April 2017